جداسازی املاک مشاعی یکی از چالش‌های رایج در حوزه حقوقی است که همواره مورد توجه مالکان قرار می‌گیرد. املاک مشاعی به املاکی گفته می‌شود که چندین مالک به صورت مشترک در آن سهم دارند و هر یک به اندازه سهم خود، در کل ملک مالکیت دارد. اما در مواقعی که این مالکان تصمیم به جدا کردن سهم خود یا فروش ملک می‌گیرند، افراز یا جداسازی ملک مشاعی مطرح می‌شود. در این مقاله به بررسی کامل فرآیند جداسازی املاک مشاعی و همچنین فروش این املاک در صورت عدم امکان افراز خواهیم پرداخت.
تعریف افراز در املاک مشاعی
افراز به معنای جدا کردن سهم مالک از ملک مشاعی است. در واقع، هنگامی که یک یا چند نفر از مالکان درخواست افراز دارند، یعنی تمایل دارند سهم خود را به صورت مستقل از سایر شرکا مشخص و تفکیک کنند. این فرآیند معمولاً در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دادگاه‌های عمومی انجام می‌شود و در صورت عدم امکان افراز، قانون اجازه فروش ملک را نیز می‌دهد.
روش‌های ایجاد اشاعه
اشاعه می‌تواند به دو صورت قهری و اختیاری ایجاد شود. اشاعه قهری، به طور مثال از طریق ارث، به وجود می‌آید، در حالی که اشاعه اختیاری از طریق خرید یا مشارکت در مالکیت ایجاد می‌شود. اگر مالکان نتوانند به توافق برای افراز برسند، هر یک از شرکا می‌تواند از طریق طرح دعوی افراز، درخواست جداسازی سهم خود را مطرح کند.
مراجع صلاحیت‌دار برای افراز املاک مشاعی
ادارات ثبت اسناد و املاک
براساس قوانین موجود، ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاعی را دارند، به‌ویژه برای املاکی که جریان ثبتی آن‌ها به پایان رسیده است. این ادارات با استفاده از ابزارهای تخصصی و تجهیزات نقشه‌برداری، فرآیند افراز را به دقت و با سرعت بیشتری نسبت به مراجع قضایی انجام می‌دهند. در این موارد، درخواست افراز به همراه مدارک مربوطه به اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است ارائه می‌شود. پس از بررسی‌های لازم و ترسیم نقشه‌های دقیق، فرآیند افراز به پایان می‌رسد.
مراجع قضایی
در برخی موارد، افراز از طریق دادگاه‌ها صورت می‌گیرد. به طور مثال، اگر یکی از شرکای ملک غایب، مفقودالاثر یا محجور باشد، افراز تنها از طریق دادگاه انجام می‌شود تا مصلحت این افراد حفظ شود. همچنین، اگر جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد، درخواست افراز باید به دادگاه ارائه شود. در این حالت، دادگاه پس از رسیدگی و ارجاع به کارشناسان متخصص، حکم نهایی افراز را صادر می‌کند.
مراحل افراز در ادارات ثبت
فرآیند افراز در ادارات ثبت از طریق درخواست یکی از شرکا آغاز می‌شود. این درخواست باید شامل اطلاعات دقیق شرکا، مشخصات ملک و مدارک مالکیت باشد. پس از ارسال درخواست، کارشناس اداره ثبت به محل ملک مراجعه کرده و نقشه‌های مربوط به افراز را تهیه می‌کند. سپس، نقشه‌ها به شهرداری ارسال می‌شود تا نظر خود را ظرف دو ماه اعلام کند. در صورت عدم اعلام نظر شهرداری، اداره ثبت می‌تواند افراز را براساس نقشه‌های خود انجام دهد.
در نهایت، تصمیم اداره ثبت به همراه صورت‌جلسه و نقشه‌ها به شرکا ابلاغ می‌شود و آن‌ها تا ۱۰ روز فرصت اعتراض دارند. در صورت اعتراض، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و حکم دادگاه در این زمینه قطعی خواهد بود.
فروش املاک مشاعی غیرقابل افراز
در مواردی که ملک مشاعی قابل افراز نباشد، شرکا می‌توانند از دادگاه درخواست فروش ملک را داشته باشند. در این حالت، دادگاه دستور فروش ملک به صورت کامل را صادر می‌کند و هریک از شرکا یا افراد ثالث می‌توانند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. پس از فروش ملک، مبلغ به دست آمده بین مالکان مشاعی براساس سهم هر یک تقسیم می‌شود. این فرآیند نیز تحت نظر مراجع قضایی و بر اساس مقررات مربوط به اموال غیرمنقول انجام می‌شود.
افراز از طریق دادگاه‌ها
در مواردی که افراز در دادگاه‌ها انجام می‌شود، خواهان باید دادخواست افراز خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه کند. این دادخواست شامل اطلاعات دقیق مالکان و مشخصات ملک است. پس از ثبت دادخواست، دادگاه وقت رسیدگی تعیین کرده و در صورت نیاز، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود. کارشناسان دادگستری پس از بررسی، نقشه‌های افراز را تهیه و به دادگاه ارائه می‌کنند. پس از صدور حکم نهایی، مالکان می‌توانند نسبت به افراز ملک اقدام کنند. همچنین، حق اعتراض به رأی دادگاه نیز برای طرفین دعوا محفوظ است.
نکات کلیدی در مورد افراز و فروش املاک مشاعی
- همکاری تمامی شرکا: برای انجام افراز، حضور و همکاری تمامی شرکا ضروری است. در غیر این صورت، افراز ممکن نخواهد بود.
- مراجعه به مراجع ثبت: اگر ملک شما دارای سند رسمی است و جریان ثبتی آن به پایان رسیده، بهتر است ابتدا به اداره ثبت محل مراجعه کنید.
- درخواست فروش در صورت عدم امکان افراز: اگر ملک شما غیرقابل افراز تشخیص داده شود، می‌توانید از دادگاه درخواست فروش آن را داشته باشید.
- مشاوره با وکیل متخصص: در تمامی مراحل افراز و فروش املاک مشاعی، مشاوره با وکیل متخصص در امور ثبتی و ملکی می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند و فرآیند را تسریع بخشد.
نتیجه گیری
جداسازی و فروش املاک مشاعی از جمله مسائلی است که نیاز به دقت و دانش حقوقی بالا دارد. چه افراز از طریق ادارات ثبت انجام شود و چه از طریق دادگاه، شناخت مراحل و مدارک لازم برای جلوگیری از مشکلات احتمالی ضروری است. همچنین، در مواردی که امکان افراز وجود ندارد، فروش ملک تحت نظارت دادگاه راهکاری قانونی و کارآمد است که به مالکان کمک می‌کند تا به حقوق خود دست یابند.
بدون دیدگاه