در بحث ساخت و سازهای مشارکتی، سند مالکیت زمین پایه اساسی برای توسعه روند است. بدین ترتیب توقیف این سند در قرارداد مشارکت ساخت پیامدهای مختلفی دارد؛ زیرا این قرارداد اغلب با ماهیت مشارکتی مشخص شده و به وضوح حقوق یا مسئولیت‌های طرفین بستگی خواهد داشت. هنگامی که سند مالکیت زمین به دلیل اختلافات قانونی، ورشکستگی مالی یا سایر تخلفات و اقدامات توقیف شود، ثبات روند مشارکت در ساخت نیز به خطر می‌افتد و حتی به درگیری‌های قانونی بالقوه منجر خواهد شد.
آزاد نبودن سند مالکیت زمین با زیان‌های مالی مختلف همراه بوده و در نهایت به تاخیر در روند پیش رفتن پروژه منجر می‌شود. پس قبل از اقدام برای اجرای این روند تمام قوانین و ضوابط را به درستی بررسی کرده تا طی روند اجرایی با موانع مختلف روبرو نشوید. سند مالکیت زمین برای پیش بردن روند ساخت بسیار مهم و حائز اهمیت است و با آگاهی نسبت به سند مالکیت و قرارداد مشارکت در ساخت اصولی، می‌توانید از خسارات احتمالی جلوگیری کنید.
تاثیر توقیف سند مالکیت زمین قبل از عقد قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که تاریخ عقد قرارداد مشارکت در ساخت بعد از تاریخ توقیف سند ملک ثبت شده باشد، به طور حتم طبق قانون مدنی ماده ۳۴۸ این قرارداد باطل است و از نظر قانونی هیچ ارزشی ندارد. از آنجایی که هدف اصلی مشارکت در ساخت، تفکیک زمین و ساختمان ساخته شده بر روی آن است، با توقیف بودن سند این هدف دست‌یافتنی نخواهد بود.
به عبارت دیگر توقیف سند یک ملک، مانع بزرگی برای تقسیم و تفکیک آن به حساب می‌آید. البته شرایط استثنایی نیز وجود دارد. اگر صاحب سند بتواند قبل از اتمام روند ساخت زمین، سند خود را رد توقیف کند، قرارداد مشارکت در ساخت آن‌ها باطل نیست و در انتهای کار می‌توانند زمین و ساختمان ساخته شده بر روی آن را تقسیم و تفکیک کنند.
در نظر داشته باشید، به طور معمول شرکت‌های ساخت و ساز مشارکتی انگیزه بالایی برای همکاری با ملک‌هایی ندارند که سند آن‌ها در توقیف است؛ زیرا بر این تصور هستند که احتمال رد توقیف سند زمین خیلی زیاد نیست و شاید آن‌ها سرمایه خود را در ملکی اشتباه صرف کنند.
تاثیر توقیف سند مالکیت زمین بعد از عقد قرارداد مشارکت در ساخت
اگر بعد از عقد قرارداد مشارکت ساخت، سند ملک توقیف شود همچنان پیش بردن این قرارداد امکان‌پذیر نیست. در واقع توقیف سند زمین پس از عقد قرارداد مشارکت در ساخت، باعث فسخ آن می‌شود؛ زیرا ساخت و ساز بر روی زمینی که تحت توقیف است بی‌نتیجه خواهد بود.
البته همیشه استثنائاتی نیز وجود دارند که افراد سازنده باید با توجه به شرایط و رویدادهای حاضر برای ادامه ساخت یا اتمام آن تصمیم‌گیری کنند. با توجه به اینکه توقیف سند از تحویل به موقع ملک ساخته شده جلوگیری می‌کند، امکان اجرای روند قرارداد تنظیم‌شده برای سازنده دشوار است.
به طور کلی توقیف سند زمین بعد از عقد این قرارداد و آغاز روند ساخت و ساز، به خودی خود باعث فسخ می‌شود اما شرایط فسخ با توجه به توافق و موقعیت طرفین قابل تغییر است. در برخی از موارد زمین بعد از عقد قرارداد ساخت و ساز مشارکتی و قبل از اتمام روند ساخت توقیف شده که همین موضوع باعث فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود.
آیا مالک زمین به دلیل توقیف سند می‌تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند؟
متاسفانه به دلیل روش‌های مختلف کلاهبرداری پاسخ به این پرسش تا حد زیادی منفی است و البته با پیچیدگی‌های زیادی همراه است. از آنجایی که ممکن است مالک زمین بعد از عقد قرارداد ساخت و ساز مشارکتی پشیمان شود و تصمیم به فسخ داشته باشد، دریافت ابطال قرارداد توسط مالک به دلیل توقیف سند قابل قبول نیست.
در برخی موارد، مالک زمین و افراد توقیف‌کننده تبانی می‌کنند تا سازنده را از ادامه مسیر ساخت و ساز منصرف کرده و قرارداد را بدون هیچ ضرری به نفع خود فسخ کنند. در صورت توقیف سند مالکیت زمین، فسخ قرارداد ساخت و ساز مشارکتی برپایه قصور هیچ یک از طرفین نبوده و همین مسئله کمی پیچیده به نظر می‌رسد.
به طور کلی برای تعیین دقیق وضعیت قرارداد و روند اجرای ساخت و ساز باید توسط افراد قانونمند و حتی وکلا تحت بررسی قرار گیرد تا نفع طرفین در نظر گرفته شود.
در بعضی از گزارشات به دست آمده، مالک زمین بخشی از ملک خود را به شخص سازنده انتقال داده است. سپس بعد از عقد قرارداد رسمی و آغاز روند ساخت و ساز، همان قسمت از سند که در اختیار سازنده قرار دارد، توقیف شده تا سازنده به فسخ قرارداد رای دهد. این شرایط نیز کمی پیچیده به نظر می‌رسد؛ زیرا احتمال تبانی میان مالک پیشین و تیم توقیف‌کننده وجود دارد.
شرایط توقیف ملک توسط بستانکاران مالک
اگر بعد از روند آغاز ساخت و ساز، بستانکاران مالک، زمین را توقیف کنند، سازنده حق اعتراض به توقیف را ندارد. البته در چنین شرایطی سازنده باید طرح دعوای مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت ساخت و ساز را پیاده کند اما نمی‌تواند به طور مستقیم مانع از توقیف ملک شود.
حتی اگر مالک زمین بخشی از زمین خود را به دلیل ساخت و ساز مشارکتی به سازنده انتقال دهد، بستکاران مالک کلی زمین حق توقیف آن را دارند. به طور کلی سازنده در صورت توقیف کلی ملک حق اعتراض ندارد، مگر اینکه در روند قرارداد ساخت و ساز مشارکتی تنظیم شده به شرایط فسخ به طور گسترده و با جزئیات اشاره شده باشد.
شرایط توقیف سند ملک توسط بستانکار سازنده
تصور کنید شما صاحب یک زمین هستید و قصد دارید زمین خود را با همکاری تیم ساخت و ساز به آپارتمانی چند واحده تبدیل کنید. در این شرایط طی قرارداد رسمی مشارکت در ساخت و ساز و با توجه به روند اجرای قرارداد، ممکن است بخشی از ملک خود را به صورت قانونی در اختیار فرد سازنده قرار دهید.
در چنین موقعیتی سازنده صاحب واقعی ملک محسوب می‌شود، بدین ترتیب اگر طلبکاران سازنده به دلیل طلب خود، بخش منتقل‌شده به سازنده را توقیف کنند، شما به عنوان مالک پیشین آن بخش حق اعتراض نخواهید داشت؛ زیرا ملک خود را به سازنده انتقال داده‌اید.
حتی اگر شما به عنوان مالک پیشین ملک منتقل شده، اعتراض کنید که این سند تنها به منظور ساخت و ساز به سازنده انتقال داده شده است، حرف شما هیچ سندی قانونی ندارد. تنها در صورتی می‌توانید حق خود را بگیرید که ثابت شود قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد انتقال ملک به سازنده قانونی و معتبر نیست.
البته اگر در چنین شرایطی قرار دارید، نگران نباشید؛ زیرا یک راه‌حل برای شما وجود دارد. در صورت توقیف سند ملک توسط بستانکار سازنده یا مالک جدید، شرایط اعتراض برای سازنده مهیا است. در این شرایط اگر سازنده اعتراض و اعلام کند که انتقال سند ملک تنها به دلیل ساخت و ساز مشارکتی بوده، توقیف سند زمین توسط بستانکاران او غیرممکن شده و حتی قرارداد مشارکت در ساخت نیز فسخ می‌شود.
با توجه به این شرایط و پیچیدگی‌هایی که در مشارکت ساخت و ساز وجود دارند، باید از تیم‌های حرفه‌ای و بدون تخلف سازنده کمک بگیرید.
برای مشارکت در ساخت و ساز، یک سازنده معتبر بیابید
زمانی که برای ساخت و ساز ملک خود تصمیم قطعی می‌گیرید، علاوه بر بررسی قوانین مربوط به ملک باید برای یافتن یک سازنده معتبر دست به کار شوید. متاسفانه همه سازندگان قابل اعتماد نیستند و شاید نتوانند مسئولیت‌های خود را به درستی انجام دهند، بنابراین به سراغ سازنده‌ای بروید که سابقه و تخصص آن اثبات شده باشد.
بدون دیدگاه