اگر تا به امروز به دادگاه‌های حقوقی مراجعه کرده باشید، متوجه می‌شوید که بسیاری از پرونده‌ها مربوط به دعاوی ادعا و اثبات مالکیت با قولنامه یا سند عادی است. دعاوی ملکی نیز بسیار پیچیده بوده در اغلب موارد زمان‌برند. بنابراین داشتن اطلاعات حقوقی کافی و بهره‌مندی از مشاور حقوقی یا وکیل ملکی می‌تواند در حل چنین مسائلی موثر واقع شود.
گستردگی معاملات در سطح جامعه و افزایش تعداد معاملات هر شخص باعث شده قراردادها به صورت عادی و در قالب قولنامه تنظیم شوند. طبق قانون، قانونگذار از توافق طرفین تا زمانی که در تضاد با قانون نباشد حمایت می‌کند.
نکته قابل توجه در مورد دعاوی اثبات مالکیت با قولنامه این است که قضات مختلف نظرات متفاوتی در این مورد دارند. بنابراین وکیل مجرب و متعهد می‌تواند با توجه شناخت خود از مسئله نظر قاضی را جلب کند و از قرار رد دعوا مطابق ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی جلوگیری کند.
اثبات مالکیت با قولنامه چه شرایطی دارد؟
اثبات مالکیت با قولنامه به چند طریق صورت می‌گیرد و با توجه به شرایط مختلف به روش‌های مختلف انجام می‌شود. بهترین راه‌ها برای به اثبات رساندن مالکیت با استفاده از قولنامه شامل معاملات و عقود، اخذ به شفعه، استناد به اماره تصرف، ارث و حیازت مباحات می‌باشد. طبق ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالک دلیل اثبات مالکیت است؛ مگر اینکه با مدارک و عناوین مختلف خلاف آن ثابت شود.
اولین نکته در مورد اثبات مالکیت این است که طبق قانون فردی باید این موضوع را اثبات کند که خلاف اماره قانونی را خواستار شده باشد. بنابراین فردی که ملک را متصرف شده برای اثبات مالکیت خود به مدارک و ارائه دادخواست احتیاج ندارد. البته تصرف زمانی معنا دارد که مالک قبلی آن مشخص نباشد؛ در غیر این صورت تصرف مال غیر مطرح می‌شود که خود پرونده جداگانه‌ای دارد. در صورتی که مالک مال مشخص باشد، متصرف باید مالکیت خود را ثابت کند؛ اثبات این موضوع با استفاده از قولنامه نیز صورت می‌گیرد.
طبق مواد مندرج در قانون آیین دادرسی رای وحدت رویه به درخواست دادستان کل کشور و یا رئیس دیوان عالی کشور و توسط هیئت عمومی دیوان عالی کشور صادر می‌شود. همانطور که گفتیم قضات مختلف دادگاه‌ها با توجه به برداشت خود از قانون حکم صادر می‌کنند و از نظر قانونی مکلف به تبعیت از نظر سایر قضات نیستند؛ بنابراین همانطور که گفتیم ممکن است محاکم مختلف برداشت متفاوتی از یک موضوع حقوقی داشته باشند.
از این رو در مواردی که قانون صراحت کافی ندارد و ابهامی در آن وجود دارد، ممکن است محاکم تصمیمات و تفسیرهای مختلفی در یک موضوع داشته باشند و در یک دعوای مشابه حکم‌های متفاوتی صادر شود.
دعوای اثبات مالکیت با قولنامه
قبل از هر چیزی بهتر است یک نکته را بدانیم که راهنمای صریحی برای اغلب افراد است. همانطور که می‌دانید ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد، سند رسمی نیز نخواهد داشت. بنابراین در صورتی که در بین افراد اختلافی بر سر انجام معاملات روی چنین ملکی به وجود بیاید، شخصی که ادعا می‌کند مالک است باید برای اثبات مالکیت با قولنامه یک اقامه دعوا را تقدیم دادگاه کند. بنابراین قولنامه یک سند قابل توجه برای اثبات مالکیت بر یک ملک است که در محاکم معتبر است.
نکته: طرح دعوی نسبت به املاکی که در سامانه و سازمان اسناد رسمی ثبت شده‌اند غیر ممکن است. چرا که مالکیت این املاک با سند رسمی مشخص شده است و اثبات مالکیت با قولنامه در آنها بی معنی است.
دادگاه‌های حقوقی هم در صورتی که بر اساس دلایل و قولنامه موجود بتواند قضاوت مناسب را انجام بدهد، می‌تواند حکم صادر کند. اما قولنامه عادی که به دادگاه ارائه شده است باید شرایطی داشته باشد که در ادامه بیشتر به آن می‌پردازیم.
اثبات مالکیت با قولنامه توسط شاهدین
شاهدان و استشهادنامه در تمام پرونده‌ها حضور دارند و می‌توانند در نتیجه دادرسی موثر واقع شوند؛ این امر در محاکم مختلف معتبر است و یکی از روندهای شایع دادرسی است. بنابراین علاوه بر قولنامه، مالکیت یک ملک را می‌توان با استفاده از شهادت شاهدان نیز اثبات نمود.
البته قانونگذار برای شهادت ویژگی‌هایی در نظر گرفته که باید به این ویژگی‌ها توجه داشت. می‌توان به صورت همزمان با اثبات مالکیت با قولنامه، گواهی گواهان را نیز به عنوان ادله اثبات مالکیت در ستون دلایل و منضمات قید کرد.
بنابراین در صورتی که قولنامه و شاهدان مالکیت یک فرد را بر یک ملک مشخص کنند، صرف تصرف دیگر افراد به عنوان مالک تعیین کننده نیست.
الزام به تنظیم سند
زمانی که اختلاف نظر بر سر مالکیت به دادگاه کشیده می‌شد، افراد سعی می‌کنند با ارائه ادله کافی مالکیت خود را ثابت کنند. بعد از اینکه دادگاه در خصوص مالکیت به نفع یک فرد حکم صادر کرد، فرد مالک خواستار صدور تنظیم رسمی و معتبر می‌شود. دادگاه نیز در صورت نیاز افراد خوانده را ملزم به انتقال سند به نام خواهان می‌کند. با اینکار مهم‌ترین دلیل برای مالکیت فرد بر یک ملک صادر می‌شود و از این پس مشکلی در خصوص مالکیت ملک به وجود نمی‌آید.
اثبات مالکیت با قولنامه چه ویژگی‌هایی دارد؟
اثبات مالکیت با قولنامه علاوه بر مقرراتی که در شرایط خاص دارد، ویژگی‌هایی نیز دارد که در ادامه به صورت مختصر در مورد آنها صحبت می‌کنیم:
اقرار به نداشتن مالکیت رسمی
مشخص است که برای اثبات مالکیت با سند عادی یا قولنامه فرد باید در کمال صحت و سلامت، و بدون اجبار به نداشتن سند رسمی ملک منتسب خودش اقرار کند. یعنی فرد مدعی داشتن یک قولنامه عادی باشد در غیر این صورت، سند رسمی تعیین کننده دقیق مالکیت است. البته امروزه اسناد رسمی در سیستم‌ها ثبت شده‌اند و دادگاه از وجود یا عدم وجود سند آگاه است.
اسناد مالکیت عادی
این ویژگی هم به معنی پذیرش محاکم و هم به معنی توافق طرفین است. در واقع در این ویژگی فرد اقرار می‌کند که قولنامه یک سند عادی است و توافق میان وی و فرد دیگر (معمولاً خوانده) را نشان می‌دهد.
شهادت شاهدان
این ویژگی نیز واضح است که فرد مدعی ملک، می‌تواند از استشهادنامه شاهدان مثل همسایه‌ها برای اثبات مالکیت خود استفاده کند. یعنی گواهی گواهان نیز می‌تواند به تعیین مالکیت کمک کند.
اماره
اماره به معنی علم قاضی و تشخیص اوست. یعنی قاضی باید بر اساس شواهد و مدارک موجود در پرونده اثبات مالکیت با قولنامه، می‌تواند بهترین تشخیص و حکم را بدهد.
سوگند یاد کردن
معمولاً در دعاوی مربوط به اثبات حق مثل اثبات مالکیت، استفاده از سوگند به عنوان برای اطمینان از صداقت افراد یک راه حل محسوب می‌شود. افراد با یاد کردن سوگند و گرفتن خداوند به عنوان شاهدی بر صداقت گفتارشان، حق خودشان را به اثبات می‌رسانند. گاهی ممکن است از شاهد نیز خواسته شود تا سوگند یاد کند.
مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت
یکی از موضوعاتی که افراد در ابتدای کار خود در مورد آن سوال دارند، این است که برای اثبات مالکیت با قولنامه به چه مدارکی احتیاج داریم. به طور خلاصه مدارکی که افراد در هنگام اثبات مالکیت خود بر یک ملک، به همراه داشته باشند شامل:
- کپی یا اصل رسید مبلغ پرداخت شده بابت ملک
- استشهادنامه شاهدان یا استماع شاهدانی که از مالکیت اطلاع دارند و در دادگاه حضور می‌یابند
- نسخ اصل و کپی سند عادی (قولنامه)
- مدارک شناسایی فرد مدعی ملک
اثبات مالکیت ملک مشاع
معمولاً در مواردی که مالکیت یک ملک مشاع است، اختلافات حقوقی زیادی به وجود می‌آید و افراد مدعی می‌کنند مالک بخشی از ملک مشاع هستند. یکی از شایع‌ترین مسائلی که در این موارد به وجود می‌آید این است که مالکیت مشاع مورد قبول همه واقع نمی‌شود. این نوع مالکیت مشاع با نام مالکیت مفروز نیز شناخته می‌شود و زمانی که چند نفر به صورت همزمان مالک یک ملک هستند، در حقوق به آن مالکیت مفروز می‌گویند.
البته این دو نوع مالکیت تفاوت‌هایی نیز با یک دیگر دارند که باید به آنها اشاره کنیم. در مالکیت مفروز مقدار مالکیت هر فرد مشخص است اما در مالکیت مشاعی در سهم هر فرد ابهام وجود دارد. شرکا باید برای اثبات مالکیت با قولنامه باید به مراجع قانونی مراجعه کند و از مدارک و دلایل کافی استفاده کنند.
همچنین یکی دیگر از پرونده‌هایی که امروزه بسیار دیده می‌شود، اختلافات مربوط به مالکیت ملک مشاعی ارثی می‌باشد. معمولاً زمانی که فرد فوت می‌کند و ملک او به صورت مشاع به ورثه می‌رسد، مقدار سهم هر فرد مشخص نیست. دقت کنید که در مواردی که عامل مشاع بودن ملک ارث باشد، اسم تمام وراث باید در گواهی حصر وراثت ذکر شده باشد. در صورتی که اسم یکی از وراث در این گواهی نوشته نشده باشد، فرد حق تصرف در مال را ندارد و برای اثبات حق خود باید دادخواست ارائه کند.
شایسته ذکر است که برای اثبات مالکیت با قولنامه در ملک‌های بهتر است از طریق یک وکیل برجسته اقدام شود؛ چرا که چنین پرونده‌ای به زمان، دقت، اطلاعات و تخصص زیادی احتیاج دارد و به راحتی ممکن است حق یک فرد پایمال شود.
نقش وکیل در اثبات مالکیت با قولنامه
همانطور که تا الان هم متوجه شده‌اید، اثبات مالکیت با قولنامه یک ساده نیست و به خصوص در برابر اسناد رسمی با سختی و دشواری زیادی همراه است. اگر لازم است دعوایی در این خصوص را در دادگاه ارائه کنید، باید به خوبی از دشواری‌ها و جزئیات آن آگاه باشید. بنابراین یک وکیل مجرب و حرفه‌ای با مداخله و همچنین مشاوره خود می‌توانید نقش موثری در رسیدن شما به حق خود ایفا کند.
بدون دیدگاه